一、基本情況
    南京江寧漢德森“申智滙谷”工業互聯網產業園項目位于南京市江寧高新區科建路666號，占地面積160畝，西鄰主干道天印大道，北臨科建路，南至科寧路，東至湖山路。
    南京漢德森科技股份有限公司于2003年以協議出讓方式取得土地使用權，實際出讓面積169畝，用途為工業用地。項目地塊內原地上建筑共7座，包括4座廠房，2棟工業樓、1棟辦公樓，建筑面積共 88416.26平方米，地塊原實際容積率0.75。項目地塊位于江寧高新園核心區，區位優勢十分優越，但近年來由于業務發展原因，產出效率較低，部分廠房和土地長期處于低效利用狀態，亟待進行產業更新及改造盤活。

    2020年2月，企業響應低效用地再開發及鼓勵建設高標準廠房政策，將該地塊進行低效用地再開發，建設申智滙谷工業互聯網產業園項目，計劃建設高標準、現代化智慧工業園區，建成后總建筑面積約33萬平方米，地上約27萬平方米，地下6萬平方米，綜合容積率2.5。

    二、主要做法（模式特征）
    1、政府引導、市場參與。為鼓勵市場主體參與改造，根據省市區出臺的一系列政策，引導鼓勵企業在不改變用途的前提下，利用存量土地通過收購重組實現產業轉型升級。江寧高新區多次上門溝通疏導，積極促進由第三方公司收購漢德森公司股份，在保留漢德森公司部分建筑外，出資新建申智滙谷工業互聯網產業園項目，實現眾創空間+孵化器+加速器+總部的全鏈條服務，同時融入完善的金融、商務、供應鏈等配套服務，推動企業快速發展。
    2、規劃引領、科學設計。因人流導向主要由北向南，為提升天印大道城市形象面，規劃將高層園區配套用房及高層廠房設置于西側及北側，豐富城市天際線及立面形態，整體北高南低、西高東低（體塊軸測圖、沿街立面）。

    為節約集約利用土地資源，結合本園區主要針對高新技術產業，選用穿墻式與下沉式相結合的模式——通過將員工室外人行區域進行提升 60 公分，平接室內生產車間，可解決叉車坡道占用生產車間的問題，60公分高差可用景觀處理方式弱化；同時采用液壓調節裝置可適應不同高度貨車。

    三、節地效果
    1. 土地承載力提升顯著提高。地塊原容積率0.75，僅保留約2萬㎡建筑，其余區域新建或拆除重建，分三期建成后總地上總建筑面積將達到26.6萬㎡，容積率將達到2.5，是原建筑體量的3.3倍。

    2. 稅收提高顯著。再開發實施前，漢德森幾近停產，近三年稅收維持在80萬左右。再開發總建設投資將達到21億元，分三期建設，全部投入使用后，將引進300-400家優質企業，預計年產值達30億元，年稅收達8500萬元。目前首期工程已開工，2022年3月竣工，已完成全部26家企業招商；二期、三期工程計劃2022年12月竣工，部分已招商。

    四、應用前景
    1. 產業上樓趨勢。通過提高容積率，建設高標準廠房集群，將原來平鋪式開發廠區集中上樓，并集研發、生產、金融配套等于一身，提高土地利用效率，符合現代工業發展需求且改善區域城市形象，更符合土地集約利用總體要求。
    2. 資本介入加速再開發進程。低效用地再開發需資金投入，除政府收儲再出讓方式外，企業自主再開發更符合市場經濟要求，吸引優質資本參與地塊再開發過程，以時間換空間，滿足中小企業迫切需求，助力實體經濟發展。
    3. 形成良好社會效益。在滿足企業經濟效益同時，最大限度地利用有限的資源有效的盤活了低效土地，帶動地區產業升級，形成土地節約集約利用。

    五、實踐探索（政策價值）
    企業主體實施，政府監管，通過設立轉讓稅收和面積等要求，規范土地管理。目前江寧高新區及規則資源部門要求該項目分割轉讓給入駐企業需滿足以下三點條件：
    1. 入駐企業需在江寧高新區注冊，并通過園區項目評審后方可入駐；
    2. 入駐企業年稅收強度連續兩年達35萬/畝，經江寧高新區審核出具書面意見后方可辦理不動產過戶手續；
    3. 入駐企業在辦理不動產過戶手續前須與江寧高新區簽訂項目投資協議，企業連續3年稅收強度低于35萬/畝，需交納項目投資總額30%的違約金給江寧區高新區或主動將廠房按市場價轉讓給符合入園條件的企業。
    但從具體執行層面來說，除了園區監管，同時也需要工信部門、房產部門統籌聯動，形成合力，促進標準廠房項目良性發展。